Ullakkorakentaminen – Uhka vai mahdollisuus?

20.09.2021

Ullakkorakentaminen on uudisrakentamiseen verrattavaa täydennysrakentamista, jolla iäkkäiden rakennusten vajaakäytöllä olevat ullakkotilat hyödynnetään asunnoiksi. Uusien asuntojen rakentaminen etenkin pääkaupunkiseudun täyteen rakennetulla keskusta-alueella on tehokas keino tiivistää kaupunkirakennetta. Rakennushanketta suunniteltaessa onkin tärkeää ensiksi selvittää, onko suunnitteilla oleville asunnoille kysyntää.  

Täydennysrakentaminen tukee myös kaupunkien ilmastovaikutusten torjuntaan liittyviä tavoitteita, mikäli rakentaminen tehdään nämä aiheet huomioiden.

Taloyhtiön näkökulmasta ullakkorakennushanke on oiva keino lisäpääoman hankkimiseksi yhtiön käyttöön perusparannushankkeiden rahoittamiseksi. Samalla rakentamisen myötä täysin tuottamaton ullakkotila saadaan tuottavaksi, kun yhtiöön tulee lisää vastikkeenmaksajia. 

Huolellinen taustaselvitys tarpeen

Ennen kuin taloyhtiö ryhtyy edistämään ullakkorakentamisen suunnitelmiaan, yhtiön on syytä teettää huolellinen hankeselvitys. Sen avulla saadaan tietoa siitä, onko ullakkorakentaminen kiinteistössä ylipäänsä mahdollista ja mitkä ovat rakentamisen vaikutukset. Ennen rakentamispäätöstä on syytä teettää myös ullakon kuntotutkimus sekä mittauttaa ullakkotilan todellinen pinta-ala, sillä iäkkään rakennuksen vanhoihin piirustuksiin ei ole syytä luottaa.

Mikäli uusien asuntojen rakentaminen ullakolle ei olisi mahdollista esimerkiksi rakenteellisista syistä, on ullakkotiloja mahdollista liittää myös alapuolisiin jo olemassa oleviin asuntoihin luovuttamalla rakennusoikeutta osakkaiden käyttöön. Tällä tavalla on mahdollista saada aikaan kaksikerroksisia asuntoja. Toinen vaihtoehto hyödyntää ullakkotilaa on talon pohjakerroksessa sijaitsevien yhteistilojen sijoittaminen ullakolle, jolloin entiset yhteistilat voidaan muuttaa vaikkapa vuokrattaviksi liiketiloiksi.

Ullakkorakennushanketta ohjaava lainsäädäntö

Ullakkorakentamista säätelee pääosin uudistuotantoa koskeva lainsäädäntö. Ullakkorakentamisessa korostuu kuitenkin ennen kaikkea asunto-osakeyhtiölaki, joka säätelee yhtiön päätöksentekoa hankkeen aloittamisesta asti. Yhtiökokous päättää ullakkotilojen rakentamisesta ja sen edellyttämästä osakepääoman korottamisesta sekä yhtiöjärjestyksen muuttamisesta.

Myös asuntokauppalain säännökset ovat merkittävässä asemassa ullakkorakennushankkeessa. Kun ullakkoasuntojen osakkeet merkinnyt osapuoli ryhtyy tarjoamaan asuntoja kuluttajien ostettavaksi ennen niiden valmistumista, sovelletaan tähän asuntokauppalain perustajaosakasta koskevia säännöksiä. Lähtökohtaisesti ullakkoasuntojen merkitsijä on ulkopuolinen investori, joka ostaa taloyhtiöltä rakennusoikeuden ja rakentaa kustannuksellaan asunnot merkintähintaa vastaan. Myös taloyhtiö itse voi olla uusien asuntojen rakentaja. Mutta koska taloyhtiön tarkoitus lain ja yhtiöjärjestyksen mukaan on omistaa ja hallita rakennusta asuntoineen, yhtiön ei välttämättä kannata ottaa massiivisen rakennushankkeen riskiä ja perustajaosakkaan vastuuta kantaakseen.

Lupamenettely ullakkorakentamisessa

Ullakkotilan käyttötarkoituksen muutos asunnoiksi edellyttää yleensä lisärakennusoikeuden myöntämistä, joka taas edellyttää asemakaavan muutosta tai poikkeuslupaa. Tämän jälkeen yhtiön on haettava rakennuslupaa normaalissa järjestyksessä. Lisäkerrosalan saaminen poikkeamispäätöksen nojalla edellyttää asumisviihtyisyyttä parantavien toimenpiteiden toteuttamista ullakkorakennushankkeen yhteydessä. Näitä toimenpiteitä ovat esimerkiksi piha-alueiden kunnostaminen ja yhteistilojen rakentaminen.

Itse asuntoratkaisut voivat poiketa ns. perinteisistä asunnoista, kunhan ratkaisut ovat laadukkaita. Rakennusvalvonnan kanssa kannattaa neuvotella ajoissa määräysten tulkinnoista ja hakea tarvittaessa ennakkolausuntoja hankkeen toteutukseen liittyen.

Ullakkorakentamisen erityispiirteet

Ullakkorakentamiseen liittyy erityispiirteitä, jotka saattavat aiheuttaa rakentamiselle haasteita matkan varrella ja jotka kannattaa huomioida etukäteen. Haasteita voivat luoda lupaprosessien hitauden lisäksi ainakin ullakkorakenteiden huono kantavuus, rakenteista paljastuvat yllättävät rakennusmateriaalit, sekä uusien LVI-linjojen rajalliset sijoitusmahdollisuudet. Koska ullakolle on vain harvoin vedetty LVI-linjoja, joudutaan ne usein toteuttamaan uudisrakentamista vastaavin keinoin. Tällöin uudet nousut voidaan joutua viemään kellarista asti, jolloin sopivien paikkojen löytäminen linjausten viemiselle useiden kerrosten läpi voi olla hankalaa.

Ullakkorakentamiseen liittyy usein olennaisena osana myös hissien rakentaminen, jolloin kustannusjako taloyhtiön ja osakkeiden merkitsijän kanssa on syytä sopia tarkkaan sekä selvittää mahdollisten ARA-avustusten saanti hissien rakentamiseen. Myös urakkarajojen täsmällinen merkitys on avainasemassa hanketta valmisteltaessa varsinkin, jos käynnissä on useita korjauksia samanaikaisesti.

Myös työmaan organisointi voi olla haastavaa, sillä rakennuksen tulee yleensä olla asukkaiden käytössä ullakkorakentamisen aikana ja rakennuksessa saatetaan tehdä useampaa rakennustyötä (esim. julkisivuremontti) osittain päällekkäin. Myös töiden aiheuttama meteli ja muu työmaan aiheuttaman häiriö tuottavat asukkaille rakennusaikana päänvaivaa.

Parhaimmillaan ullakkorakentaminen kasvattaa merkittävästi taloyhtiön arvoa ja nostaa samalla osakkeenomistajien asuntojen hintoja. Innovatiivisilla asumisratkaisuilla saadaan aikaan persoonallisia vaihtoehtoja ja mahdollisuuksia tilankäyttöön perinteisten ratkaisujen sijaan. Ullakkorakentamiseen liittyy kuitenkin sen eri vaiheissa vaativia juridisia, teknisiä ja käytännöllisiä seikkoja, jotka on syytä yhteensovittaa tarkasti. Taloyhtiön onkin syytä panostaa hankkeessa tarvittavien asiantuntijoiden käyttöön jo hankkeen alkuvaiheessa, jotta epämiellyttäviltä yllätyksiltä vältyttäisiin.

Lisätiedot:

Annika Luhtanen, counsel, puh. +358 40 480 6303, annika.luhtanen@lexia.fi

Back to Top