Suurin osa asunto- ja kiinteistökaupoista toteutuu toivotusti ja vain murto-osa päätyy oikeussaleihin. Tässä muutamia vinkkejä siihen, miten asunto- tai kiinteistökauppaa koskeva riita voidaan välttää ja miten jo riitaantunut kauppa saadaan ratkaistuksi asianajajan avulla.

Kenelle vastuu kuuluu?

Asunto- ja kiinteistökauppoihin pätee monelta osin samanlaiset periaatteet ja säännökset, tosin erojakin löytyy. Asuntokaupan vastuisiin puolin ja toisin vaikuttaa asunto-osakeyhtiölaki, asunto-osakeyhtiön yhtiöjärjestys sekä isännöitsijäntodistus. Asuntokaupoissa myyjän vastuu kohteen rakennusvirheistä saattaa vaihdella erityisesti, jos kohteen korjausvastuu kuuluu asunto-osakeyhtiölain tai yhtiöjärjestyksen perusteella asunto-osakeyhtiölle.

Kiinteistön laatuvirheistä vastaa aina ensisijaisesti myyjä. Joskus ostaja voi kääntyä virhevaatimuksissaan myös kohteen rakennuttajan tai urakoitsijan puoleen, mutta tämä koskee käytännössä uudehkoja rakennuksia. Asuntokaupassa myyjän vastuu virhelöydöksistä on kaksi vuotta ja kiinteistökaupoissa viisi vuotta.

Asunto- ja kiinteistökaupan onnistumisen edellytykset

Vaikka kukaan ei riitoja asunto- ja kiinteistökaupoissa toivokaan, on niiden mahdollisuus kuitenkin hyvä tiedostaa jo kauppaa suunniteltaessa ja siitä sovittaessa. Seuraavaksi vinkkejä huolellisesti tehtävää kauppaa varten.

Myyjä

• Käänny ammattitaitoisen kiinteistönvälittäjän puoleen asuntoa tai kiinteistöä myytäessä, jos olet epävarma siitä, miten myyjän tulee kauppa toteuttaa.
• Kerro kiinteistönvälittäjälle kaikki asunnon käyttöön ja sen arvoon liittyvät merkitykselliset seikat ja jätä hänen arvioitavaksi, mitkä asiat merkitään kohteen ilmoitteluun ja mitkä laadittavaan kauppakirjaan.
• Jos myyt itse, esitä ostajalle kaikki asunnon käyttöön ja sen arvoon liittyvät merkitykselliset seikat, laadi kohteen kauppakirja huolellisesti ja varmista, että sen liitteiksi merkitään kaikki kohdetta koskevat tärkeät asiakirjat.
• Huolehdi siitä, että kiinteistökaupoissa kohteesta laaditaan asiantuntevan rakennustekniikkaan perehtyneen henkilön kuntotarkastuslausunto. Tämä pätee myös niihin asunto-osakkeisiin, joissa osakkaan kunnossapitovastuu on laaja.

Ostaja

• Asunto-osakkeen kaupassa tutustu asunto-osakeyhtiön tilanteeseen kääntymällä isännöitsijän puoleen.
• Huolehdi, että kiinteistökaupassa kohteesta laaditaan asiantuntevan rakennustekniikkaan perehtyneen henkilön kuntotarkastuslausunto. Tämä pätee myös niihin asunto-osakkeisiin, joissa osakkaan kunnossapitovastuu on laaja.
• Tarjoa kohteesta vain sellaista kauppahintaa, jossa on otettu huomioon kohteen ikä, rakennuksen rakennustekninen taso ja tiedossa olevat korjaus- ja perusparannustarpeet.
• Perehdy kohteeseen ja sen asiakirjoihin tarkasti pitäen mielessä, että kyseessä on yksi tavallisen ihmisen elämän suurimmista ostoksista.
• Uudehkon rakennuksen osalta on hyvä tutkia kohteen rakennuttajan ja urakoitsijan taustat.
• Erityisen kalliiden kohteiden myyjien maksukyky voi olla hyvä selvittää.

Riitatilanteessa ota avuksesi asiantuntija

Aina ennaltaehkäisevät toimet riidan välttämiseksi eivät onnistu ja kaupan kohteesta löydetään virheitä, joiden merkityksestä osapuolet ovat erimielisiä.

Kaupan kohteen virhelöydösten jälkeen ostajan on tärkeä tutkia kohteen virheet nopeasti ja tehokkaasti, sekä esittää virheitä ja niiden vaatimuksia koskeva reklamaatio myyjälle. Myyjän on puolestaan olennaista reklamaation vastaanottamisen jälkeen perehtyä kohteen virheisiin oman asiantuntijansa kanssa.

Löydettyjen virheiden jälkeen on suunniteltava niiden korjaustapa, ostajien asumisjärjestelyt ja myyjään kohdistettava virheseuraamus.

Virhelöydösten jälkeen osapuolten on tärkeää konsultoida asunto- ja kiinteistökauppariitoihin perehtynyttä asianajajaa sekä riittävää määrää osaavia rakennusteknisiä asiantuntijoita. Mitä aikaisemmassa vaiheessa asiantuntijat otetaan avuksi, sen todennäköisemmin oikeudenmenetyksiä ei tapahdu. Asia on usein helpompi ratkaista alkuvaiheessa kuin pitkittyneen riidan päätteeksi. Hyvä asianajaja osaa avustaa myös rakennusteknisten asiantuntijoiden valinnassa, joiden merkitys riidan ratkaisemisen kannalta saattaa olla hyvin suuri.

Me Lexiassa pyrimme ratkaisemaan asiakkaidemme oikeudelliset ongelmat nopeasti ja tehokkaasti. Jos olet joutumassa asunto- tai kiinteistökauppariidan osapuoleksi, älä epäröi keskustella tilanteen ratkaisusta asiantuntijoidemme kanssa.

Lisätiedot: 

Ari Horsti, Senior Associate, puh: +358 40 822 6791, [email protected]