Hallituksen esitys asuntokauppalain muuttamisesta

Valtioneuvosto on antanut 24.9.2026 hallituksen esityksen asuntokauppalain muuttamisesta (HE 191/2026 vp), jonka on tarkoitus astua voimaan keväällä 2027. Asuntokauppalakiin esitetään merkittäviä muutoksia, joiden tavoitteena on vahvistaa sekä asunnonostajien että taloyhtiöiden suojaa. Lisäksi uudistuksella pyritään selkeyttämään pelisääntöjä sellaisissa tilanteissa, joissa ongelmat liittyvät rakentamisen laatuun, vakuuksiin tai myöhemmin ilmeneviin virheisiin.

Rakennustyön tarkkailijasta tulisi pakollinen

Yksi näkyvimmistä uudistuksista koskee uudisasuntoja, joita myydään jo rakentamisvaiheessa. Nykyisin ostajilla on oikeus valita rakennustyön tarkkailija, mutta tarkkailijan käyttäminen ei ole pakollista. Hallituksen esityksen mukaan perustajaosakkaan tulisi jatkossa huolehtia siitä, että taloyhtiöllä olisi rakennustyön tarkkailija viimeistään silloin, kun asuntoja aletaan tarjota ostettaviksi.

Tarkkailijan tehtävänä olisi seurata rakentamisen etenemistä ja sitä, että rakennus valmistuu sovitulla tavalla. Tarkoituksena on parantaa ostajien mahdollisuuksia saada riippumatonta tietoa rakentamisesta aikana, jolloin asunto-osakeyhtiö on vielä käytännössä perustajaosakkaan määräysvallassa.

Vakuussääntelyä uudistetaan

Myös ostajien ja taloyhtiöiden suojaksi asetettavia vakuuksia koskevaa sääntelyä uudistettaisiin. Rakentamisvaiheen jälkeisen vakuuden vapauttaminen sidottaisiin nykyistä selvemmin jälkitarkastusmenettelyyn. Vakuuden vapauttaminen edellyttäisi lähtökohtaisesti asunto-osakeyhtiön hallituksen ja asunto-osakkeen ostajien kirjallista suostumusta sekä sitä, että yhtiössä on pidetty jälkitarkastuskokous ja siitä laadittu pöytäkirja on toimitettu ostajille, yhtiölle ja rakennustyön tarkkailijalle.

Rakentamisvaiheen vakuutta tai rakentamisvaiheen jälkeistä vakuutta voitaisiin niiden vähimmäisvoimassaoloajan päätyttyä edelleen pidättää, mutta vain määrällä, joka ei merkittävästi ylitä vakuuden kattamia ostajien ja taloyhtiön vaatimuksia. Tavoitteena on estää vakuuksien tarpeettoman laaja pidättäminen silloin, kun avoinna olevat vaatimukset koskevat vain osaa vakuuden määrästä.

Vakuus voisi lisäksi vapautua ilman erillisiä suostumuksia viimeistään kolmen kuukauden kuluttua jälkitarkastuskokouksesta, jos yhtiölle on valittu lain edellyttämä hallitus ja rakennuksen loppukatselmus on hyväksytysti suoritettu. Jos yhtiö tai ostaja vastustaa vakuuden vapauttamista, vastustamisesta ja vakuuden pidättämisen perusteena olevasta asiasta olisi ilmoitettava vakuuden antajalle. Jos myyjä ei suostu vakuuden pidättämiseen, asia olisi saatettava kuluttajariitalautakunnan tai tuomioistuimen käsiteltäväksi, ja asian vireille saattamisesta olisi toimitettava vakuuden antajalle todistus säädetyssä määräajassa.

Lisäksi suorituskyvyttömyysvakuuden omavastuuta selkeytettäisiin vakuuden myöntäjän näkökulmasta. Jatkossa omavastuu voitaisiin vähentää rakennuksessa ja kiinteistön muissa osissa havaituista rakennusvirheistä vain omavastuun enimmäismäärään saakka, minkä ylittäviltä osin vakuutus kattaisi kohteessa havaitut rakennusvirheet. Nykyisin omavastuu voidaan lähtökohtaisesti vähentää erikseen kustakin rakennusvirheestä.

Virheiden korjaamista seurattaisiin jälkitarkastuksessa

Uuden asunnon vuositarkastus säilyisi keskeisenä vaiheena rakennusvirheiden ilmoittamisessa, mutta menettelyjä täsmennettäisiin. Nykyisin vuositarkastus järjestetään 12–15 kuukauden kuluttua rakennuksen käyttöönotosta, mutta jatkossa se voitaisiin järjestää jo 10 kuukauden kuluttua.

Merkittävä uudistus olisi myös jälkitarkastus, joka järjestettäisiin vuositarkastuksessa havaittujen virheiden korjaamisen jälkeen. Sen avulla olisi mahdollista koota yhteen tieto siitä, mitkä virheet on korjattu ja mitkä ovat edelleen kesken tai riitaisia. Uudistuksen taustalla on havainto siitä, etteivät myyjät aina korjaa vuositarkastuksessa ilmoitettuja virheitä ja osapuolten välille voi syntyä pitkäkestoisia erimielisyyksiä vastuusta.

Myös välimallin asumissopimukset lain piiriin

Samalla asuntokauppalakiin ehdotetaan uutta sääntelyä omistus- ja vuokra-asumisen väliin sijoittuvista niin sanotuista välimallisopimuksista. Sääntely koskisi tilanteita, joissa asukas tekee asunnosta vuokrasopimuksen ja maksaa lisäksi oikeudesta ostaa asunnon tai osuuden siitä myöhemmin. Nykyinen asuntokauppalaki ei lähtökohtaisesti kata tällaisia sopimuksia kokonaisuudessaan, minkä vuoksi kuluttajan asema on voinut jäädä epäselväksi.

Osto-oikeudesta perittävänä maksuna tulisivat huomioiduiksi kaikki ensimmäisenä vuonna osto-oikeuden sisältävän sopimuksen tekemisen jälkeen myyjälle suoritettavat maksut. Jos asunto myöhemmin ostetaan, maksu luettaisiin kokonaisuudessaan osaksi kauppahintaa. Jos osto-oikeutta ei käytetä, myyjän olisi palautettava maksu korkoineen. Lisäksi laissa säädettäisiin tällaisen sopimuksen vähimmäisehdoista ja myyjän tiedonantovelvollisuudesta ennen sopimuksen tekemistä.

Aiheesta tarkemmin: HE 191/2026 vp | Valtiopäiväasiakirjat | Eduskunta

TekstI: Sara Shepherd, Associate, [email protected]