Korkein oikeus linjasi ennakkotapauksellaan kiinteistökaupan purkuun liittyviä perusteita maalaisjärkisempään suuntaan. Ennakkotapaus (KKO:2015:58) koski rintamamiestalon kauppaan liittyvää riitaa ja sitä, onko virhe ollut niin olennainen, että myyjällä on ollut oikeus purkaa kauppa. Nyrkkisääntöjä muuttava ennakkotapaus on annettu 7. syyskuuta.

Kyseessä oli maakaaren mukainen ns. salainen virhe, josta kumpikaan osapuoli ei ennen kaupantekoa ole ollut tietoinen. Vastuu salaisesta eli käytännössä piilossa olevasta virheessä syntyy vain, jos kiinteistö salaisen virheen vuoksi poikkeaa laadultaan merkittävästi siitä, mitä myydyn kaltaiselta kiinteistöltä voidaan kauppahinta ja muut olosuhteet huomioon ottaen perustellusti edellyttää. Salainen virhe itsessään edellyttää merkityksellisyyttä, jotta oikeus hinnanalennukseen voi syntyä. Kaupan purkamisen edellytyksenä oleva olennaisuuskynnys on tätä korkeampi.

Kiinteistön kaupassa purkukynnys on korkealla ja laatuvirheitä koskevat riidat ratkeavat yleensä hinnanalennuksen myötä. Voitaneen sanoa, että tähän saakka on varsin kaavamaisesti katsottu, ovatko virheen korjauskustannukset vähintään noin 40 prosenttia kauppahinnasta, ennen kuin virhettä pidetään niin olennaisena että kauppa puretaan. Toki tapauskohtainenkin arviointi on vaikuttanut.

Kokonaisharkintaa

Ennakkotapauksellaan korkein oikeus on lähtenyt perustellusti siitä, että salaisen virheen olennaisuusarviointi on tehtävä kokonaisharkinnan perusteella. Edellytyksenä voidaan pitää sitä, ettei kauppaa olisi edes alennettuun hintaan syntynyt, jos virhe olisi ollut ostajan tiedossa. Tähän voi johtaa useampi seikka yhtä aikaa, ei yksinomaan se, paljonko korjauskustannusten suhde on kiinteistön kauppahintaan. Tietty prosenttimäärä voi tapauksesta riippuen johtaa joko myyjän tai ostajan kannalta kohtuuttomaan lopputulokseen.

Ennakkotapauksessa on huomioitu, että virheen olennaisuutta asumiselle aiheutuvan haitan kannalta ei voida arvioida myöskään pelkästään virheen korjaamiseen tarvittavien rakennustöiden keston perusteella. Ostajalle on ehtinyt aiheutua monesti haittaa jo siinä vaiheessa, kun haitan syy lopulta selviää. Asumishaitan arvioinnissa merkityksellisiä ovat myös terveysviranomaisten kannanotot rakennuksessa asumiseen liittyvistä terveydellisistä riskeistä.

Kuka kantaa vastuun?

Vanhoissa alkuperäiskuntoisissa kiinteistöissä on aina varauduttava siihen, että nikkarointia riittää ja rahaa menee talon normaalin ikääntymisen korjauksiin. Ostajan täytyy varautua myös piilossa oleviin virheisiin, elleivät ne ylitä merkityksellisyyskynnystä. Virheen olemassa oloa ja sen olennaisuutta arvioitaessa osapuolten käsitykset voivat vaihdella suurestikin erityisesti korjausten tarpeen, kustannusten ja keston osalta. Asiantuntijoiden avulla päästään jo yhtenäisempiin näkemyksiin. Aina näin ei kuitenkaan ole.

Ennakkotapauksessa korkein oikeus on kokonaisharkinnassa huomioinut olennaisena osana, että rintamamiestalon alapohjan (ja pesutilojen) kosteusvauriot ovat edellyttäneet virheiden korjaamista ilman aiheetonta viivytystä, jotta kiinteistöä voidaan käyttää asumistarkoituksessa ja estää rakennuksen vaurioitumista. Virheiden korjauskustannusten lopullisen määrän epävarmuus ei ole muodostunut esteeksi kaupan purulle, koska virheiden korjaukset ovat välttämättömiä ja kustannukset vaikeasti arvioitavissa. Virheiden korjauskustannukset ovat suuruusluokaltaan joka tapauksessa merkittävät ja olennaisesti suuremmat verrattuna siihen, mitä ostaja on voinut kauppaa tehtäessä otaksua joutuvansa rakennuksen kohtuullisina korjauskuluina maksamaan.

Ennakkotapauksessa tavallaan korostetaan ostajan valinnan vapautta hinnanalennuksen ja purun suhteen, kun kyse on rakenteissa laaja-alaisesti olevasta virheestä, joiden korjauskustannusten lopullista määrää ei voida riittävällä varmuudella arvioida. Ostajalla on kaupan purun myötä mahdollisuus palauttaa riski korjauskustannuksista ja korjaustoimenpiteiden onnistumisesta näin myyjällekin.

Annamme mielellämme lisätietoa: Vesa Puisto