Asunto-osakeyhtiön velvollisuus valita tilintarkastaja on lähtökohtaisesti sidonnainen yhtiössä olevien huoneistojen määrään. Jos osakashallinnassa olevia huoneistoja on vähintään 30, yhtiön on valittava hyväksytty tilintarkastaja. Myös tätä pienemmissä yhtiöissä voidaan joutua valitsemaan tilintarkastaja osakasvähemmistön vaatimuksesta tai tilintarkastuslain perusteella.

Tilintarkastajan valinnasta voidaan määrätä erikseen myös yhtiöjärjestyksessä. Kaikissa tilanteissa yhtiöjärjestyksestä ei kuitenkaan voi suoraan johtaa tilintarkastajan valitsemisvelvollisuutta. Jos yhtiö ei ole muuttanut yhtiöjärjestystään asunto-osakeyhtiölain voimaantulon eli 1.7.2010 jälkeen, voi se valita tilintarkastajan sijasta toiminnantarkastajan, vaikka yhtiöjärjestys edellyttäisikin tilintarkastajan valintaa. Pelkän toiminnantarkastajan valinta tässä tilanteessa edellyttää toki myös, ettei laki muutoin velvoita yhtiötä valitsemaan tilintarkastajaa.

Jos yhtiöllä ei ole velvollisuutta valita tilintarkastajaa, tulisi sen valita vähintään toiminnantarkastaja. Myös toiminnantarkastajan valinnasta voidaan kuitenkin luopua yhtiöjärjestyksen määräyksellä. Tällainen määräys voikin olla tarkoituksenmukainen esimerkiksi pienessä yhtiössä, jossa kaikki osakkaat yhdessä hoitavat yhtiön hallintoa.

Yhtiö voi halutessaan valita tilintarkastajan, vaikka sillä ei lain mukaan velvollisuutta olisikaan. Mitään estettä ei myöskään ole sille, että yhtiö valitsee sekä tilintarkastajan että toiminnantarkastajan tarkastamaan toimintansa. Jos yhtiö valitsee vain yhden tilintarkastajan, on valittava myös varatilintarkastaja. Niin ikään yhtiön valitessa yhden toiminnantarkastajan, tulee valita myös toiminnantarkastajan sijainen.

Tilintarkastajan ja toiminnantarkastajan kelpoisuus ja tehtävät

Tilintarkastajan ja toiminnantarkastajan tehtävänä on tarkastaa yhtiön taloutta ja hallintoa. Suurin ero tilin- ja toiminnantarkastajan välille muodostuu kelpoisuusvaatimuksista, sillä laki ei aseta toiminnantarkastajalle tilintarkastajalta vaadittavan HTM- tai KHT-tutkinnon kaltaisia ammattitutkintovaatimuksia.

Ammattitutkintovaatimusten puuttuminen ei kuitenkaan tarkoita sitä, että toiminnantarkastajana voisi toimia kuka tahansa. Esimerkiksi yhtiön hallituksen jäsen tai isännöitsijä ovat yhtiön hallintoon osallistuvina esteellisiä toiminnantarkastajan tehtävään. Toiminnantarkastajan tulee olla riippumaton, ja hänellä on oltava yhtiön toiminnan laatuun ja laajuuteen nähden tarpeellinen taloudellisten sekä oikeudellisten asioiden tuntemus. Laki ei siis aseta tarkkoja vaatimuksia toiminnantarkastajan osaamiselle, vaan yhtiö voi määritellä vaatimukset itse. Toiminnantarkastajaksi valitaankin usein yhtiön hallintoon kuulumaton osakas, jolla on jonkin asteista osaamista kirjanpidon, talouden ja asunto-osakeyhtiöihin liittyvän juridiikan aloilta.

Tilintarkastus ja toiminnantarkastus kohdistuvat tilinpäätökseen, kirjanpitoon, toimintakertomukseen sekä yhtiön hallintoon. Toiminnantarkastaja valvoo lisäksi myös asunto-osakeyhtiölain edellyttämän osakkaiden yhdenvertaisuusperiaatteen toteutumista. Erilaisista kelpoisuusvaatimuksista johtuen toiminnantarkastajan suorittama tarkastus on etenkin yhtiön talouden osalta yleensä jossain määrin tilintarkastusta yleispiirteisempää. Toiminnantarkastus, kuten tilintarkastuskin, kulminoituu tarkastuksen jälkeen annettavaan tarkastuskertomukseen.

Lisätiedot: 

Ville Välimaa, Junior Associate, puh. +358 40 707 8169, [email protected]

(Teksti on julkaistu Kiinteistölehdessä 1/2018)