Korkein hallinto-oikeus on antanut tuoreen ratkaisun (KHO 2016:6) koskien asunto-osakkeen ostajan velvollisuutta suorittaa varainsiirtoveroa ns. valinnaisen vuokratontin tontinosan lunastushinnasta.

Tapauksen tausta

Tapauksessa henkilö A oli ostanut rakennusliikkeeltä asuinhuoneiston hallintaan oikeuttavat osakkeet asunto-osakeyhtiöstä, jota rakennettiin niin sanotulle valinnaiselle vuokratontille. Asunto-osakeyhtiö ja rakennusliikkeestä erillinen maanomistaja olivat tehneet maapohjasta maanvuokrasopimuksen ja kiinteistön määräosien kaupan esisopimuksen, joiden mukaan asunto-osakeyhtiöllä oli oikeus ostaa rakennuksen valmistuessa ja tämän jälkeen vuosittain määräosia vuokraamastaan tontista. Asunto-osakeyhtiön yhtiöjärjestyksen säännösten perusteella osakkeenomistajalla oli oikeus maksaa huoneistokohtainen osuus tontin lunastushinnasta asunto-osakeyhtiölle. Asunto-osakeyhtiön tuli tämän jälkeen hankkia vastaava määräosuus tontista.

Valinnaisessa vuokratontissa asunto-osakkeen omistaja voi siis halutessaan maksaa kerralla ”huoneistoonsa kohdistuvan” lunastusosuuden asunto-osakeyhtiön vuokraamasta tontista tai vaihtoehtoisesti jäädä maksamaan asunto-osakeyhtiölle tontinvuokravastiketta, jolla katetaan tontin vuokraamisesta jatkossa aiheutuvat kustannukset. Osakkeenomistajalle annetaan näin tavallaan mahdollisuus omalta osaltaan valita haluaako hän omistaa osakkeet asunto-osakeyhtiössä, jonka rakennukset sijaitsevat vuokratontilla vai yhtiön omistamalla tontilla. Valinnaisen vuokratonttijärjestelyn idea on alentaa uudiskohteen asunto-osakkeen ostohintaa ja mahdollistaa asunnon hankinta pienemmällä pääomalla.

Asian käsittely KHO:ssa

KHO katsoi ratkaisussaan, ettei asunto-osakkeiden kauppaan liittyvän varainsiirtoveron perusteena olevaan vastikkeeseen lueta tontinosan lunastushintaa eikä tontinosan lunastushinnan maksamisesta osakkaalle aiheutuvia kustannuksia, koska lunastushinnan maksaminen ei perustunut asunto-osakkeita koskevan kauppakirjan ehtoon. Asunto-osakkeiden kauppaan liittyvän varainsiirtoveron perusteena olevaan vastikkeeseen ei KHO:n mukaan tule lukea niitä eriä, jotka ostaja mahdollisesti maksaa tontinosan lunastamiseen liittyen asunto-osakeyhtiölle joko rakennuksen valmistuessa tai tätä myöhemmin.

Kun asunto-osakkeet myynyt rakennusliike ei myöskään saanut osuutta mahdollisista tonttiosuuksien kauppahinnoista, tontin lunastamiseen liittyneiden maksujen ei myöskään voitu katsoa tulevan varainsiirtoverolain mukaisesti osakkeiden luovuttajan hyväksi.

Näistä syistä KHO katsoi, ettei asunto-osakkeen omistajan tarvitse maksaa varainsiirtoveroa tontinosan lunastamisesta. KHO:n mukaan asiassa ei ollut perusteita tulkita varainsiirtoveron soveltamisalaa lain sanamuotoon nähden laajentavasti.

Johtopäätökset

Korkeimman hallinto-oikeuden ratkaisussa tukeuduttiin vahvasti varainsiirtoverolain sanamuotoon toisin kuin Verohallinto, joka oli tulkinnut varainsiirtoverolain sanamuotoa varsin laveasti. Verohallinnon oman tulkinnan taustalla vaikuttaa arvatenkin varainsiirtoverolakiin vuonna 2013 tehty muutos, jonka mukaan varainsiirtoveroa on maksettava koko asunto-osakkeiden velattomasta kauppahinnasta toisin kuin tätä aikaisemmin. Ennen lakimuutosta varainsiirtoveroa maksettiin vain osakkeista maksettavan velattoman kauppahinnan perusteella.

Koska asuntorakentamista on viime aikoina alettu toteuttaa suurien yhtiölainojen varaan, haluttiin asuntojen velkaosuudet saada vuoden 2013 lakimuutoksella varainsiirtoverovelvollisuuden piiriin.  Lakimuutoksen yhteydessä ei kuitenkaan otettu kantaa ns. valinnaisen vuokratontin osan lunastushinnan varainsiirtoverokohteluun, mistä syystä nyt annettua ratkaisua onkin pidettävä tervetulleena linjanvetona verovelvollisuuden kannalta.

Korkeimman hallinto-oikeuden päätös siis kumosi Verohallinnon vuonna 2013 ottaman kannan tontinosan lunastushinnan varainsiirtoverovelvollisuudesta. Jos asunto-osakkeen ostaja on tämän nyt kumotun verohallinnon linjauksen mukaan ehtinyt aikaiemmin maksaa varainsiirtoveroa valinnaisen vuokratontin tontinosan lunastushinnasta, voi osakas hakea aiheettomasti maksetun varainsiirtoveron verottajalta takaisin korkoineen.