Rakentamiskustannusten kasvu ja erityisesti joidenkin rakennustarvikkeiden hurja hintojen nousu on aiheuttanut hankalia tilanteita urakkasopimussuhteissa. Yhä useammat rakennusalan toimijat ovat heränneet pohtimaan sitä, miten kustannustason muutoksiin ja kustannusriskiin voidaan rakennushankkeissa sopimusteknisesti ennakolta varautua. Tällöin keskusteluun nousee yleensä indeksiehdon käyttö osana urakkasopimusta.

Nykyinen lainsäädäntömme ei aseta estettä indeksiehdon käytölle. Tästä huolimatta indeksiehdon käyttö kiinteähintaisissa urakka- ja toimitussopimuksissa on rakennusalalla ollut verrattain vähäistä.

Rakennusurakan yleisten sopimusehtojen eli YSE:n lähtökohtana on, että ellei indeksiehdosta tai muusta hintasidonnaisuudesta ole urakkasopimuksessa nimenomaisesti sovittu, ei yleisen kustannustason muutoksilla ole vaikutusta urakkahintaan. Tällöin urakoitsija kantaa riskin kustannustason noususta sekä sen vaikutuksesta työn toteutuskustannuksiin ja sopimuksen kannattavuuteen. Toisaalta kustannustason mahdollisesti laskiessa ei urakkahinta myöskään laske tilaajan eduksi. Vastaava lähtökohta on todettu myös esimerkiksi rakennustuotteiden hankintaa ja toimittamista varten laadituissa RYHT-ehdoissa.

Hintasidonnaisuuttaa käytettäessä urakkahinta sidotaan lähes poikkeuksetta Tilastokeskuksen julkaisemaan ja kuukausittain tarkistettavaan rakennuskustannusindeksiin. Kyseessä on kokonaisindeksi, joka huomioi rakennustarvikkeiden hintakehityksen lisäksi myös rakentamiseen käytettävien työpanosten sekä rakentamisessa tarvittavien palveluiden hintakehityksen. Koska kyse on periaatteessa kaikki rakentamiseen liittyvät kustannuserät huomioivasta kokonaisindeksistä, on sen kehitys yksittäisten rakennustuotteiden hintakehitystä selvästi maltillisempaa. Lähtökohtaisesti osapuolet voivat sopimusvapauden puitteissa sopia myös toisenlaisesta indeksin käytöstä tai hintasidonnaisuudesta – urakkahinta voidaan kokonaisindeksin sijasta sitoa osaindeksiin siten, että hintaa tarkistetaan esimerkiksi yksinomaan tarvikepanosten hintakehitystä vastaavasti. Esimerkiksi tietynlaisten rakennusosien toimittamiseen pitkällä aikavälillä velvoittavassa toimitussopimuksessa sopimushinnan sitominen kokonaisindeksiin ei välttämättä ole toimivin ratkaisu. Osaindeksejä käytettäessä tulee kuitenkin huomioida, että indeksin heilahtelut voivat olla suurempia kokonaisindeksiin verrattuna.

YSE-ehtoihin on kirjattu valmis menettelytapa indeksitarkistusten tekemisestä siinä tapauksessa, että osapuolet ovat sopineet urakkahinnan indeksisidonnaisuudesta. Urakkasopimuksen mukaiset maksuerät maksetaan normaalisti, mutta tarkistetaan jälkeenpäin sen jälkeen, kun maksuerään oikeuttavan työn valmistumiskuukauden indeksi on tiedossa. Halutessaan osapuolet voivat urakkasopimuksessa tarkentaa YSE-ehtojen mukaista menettelytapaa esimerkiksi indeksitarkistusten laskuttamista koskevin periaattein tai siten, että vain tietty prosenttiosuus indeksimuutoksesta huomioidaan urakkahinnassa. Indeksiehtoa käytettäessä osapuolten on määriteltävä urakkasopimuksessa myös indeksin lähtötaso, eli niin sanottu perusindeksi, johon kunkin työvaiheen valmistumiskuukauden indeksiä verrataan. Tyypillisesti tämä on tarjouksen antamiskuukauden indeksipisteluku.

Myös Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskus ARA on huomioinut nykyisen poikkeuksellisen epävarman tilanteen ja sallii tällä hetkellä ARA-hankkeiden urakkasopimusten hinnan sitomisen Tilastokeskuksen rakennuskustannusindeksiin siten, että urakkahinta voi kokonaisindeksin muutosten seurauksena joko nousta tai laskea. ARA huomioi kustannusmuutokset lopullisen hinnan yhteydessä, kun työ on valmis ja vastaanotettu. ARA:n linjaus on voimassa toistaiseksi.

Viimeaikaisen hintakehityksen valossa indeksiehto on helppo nähdä urakoitsijan kannattavuutta suojaavana sopimusehtona. Sitä se toki onkin, mutta indeksiehdon käyttämisessä on selkeitä etuja myös tilaajan näkökulmasta siitäkin huolimatta, ettei rakentamiskustannusten kääntyminen laskuun olisi vielä näköpiirissä. Tarjouspyyntö- ja sopimusneuvotteluvaiheen läpivienti helpottuu, kun urakoitsijat ja muut toimittajat voivat antaa indeksiehtoisia tarjouksia pidemmällä voimassaoloajalla myös nykyisessä hyvin epävarmassa markkinatilanteessa. Toisaalta alan toimijat ovat viimeistään alkukevään tapahtumien jälkeen ymmärtäneet rakennustarvikkeiden hintakehitykseen liittyvän riskin. Riski maksaa, mutta indeksisidonnaisuus vähentää selvästi sitä kustannusriskiä, joka urakoitsijan on tarjouslaskennassa hinnoiteltava osaksi tarjousta. Niinpä mahdollisesta indeksin noususta huolimatta indeksiehtoinen sopimus voikin tilaajan kannalta lopulta olla edullisempi vaihtoehto. On myös selvää, ettei raskaasti tappiolliseksi muuttuneeseen hankkeeseen turhautunut tai sen vuoksi jopa konkurssin partaalla keikkuva urakoitsija ole hankkeen onnistumiseen tähtäävän tilaajan etu.

Kaikkiin sopimuksiin indeksiehto ei sovi, mutta sen käyttö usein ainakin pidempikestoisissa sopimuksissa on varsin toimiva tapa jakaa kustannustason muutoksiin liittyvää riskiä osapuolten välillä. Kun urakkahinnan indeksisidonnaisuudesta menettelytapoineen on selkeästi sovittu urakkasopimuksessa, pystyvät molemmat osapuolet ennalta arvioimaan kustannustason muutosten mahdollisia vaikutuksia. Samalla vähenevät hankkeeseen liittyvät taloudelliset epäselvyydet ja erimielisyydet, joita esimerkiksi urakoitsijan yksipuolisista, tulkinnanvaraisiin perusteisiin nojaavista hinnankorotusilmoituksista helposti aiheutuu.  

(Teksti on julkaistu Rakennuslehdessä 12.8.2022)

Lisätiedot:

Ville Välimaa, Associate, puh. +358 40 707 8169, [email protected]