Kiikarissa on kerrostalokolmio ja asuntonäytössä ihastutaankin huoneistoon, jonka pienen kylpyhuoneen vieressä sijaitsee vaatehuone. Vaatehuoneen saisi muunnettua toimivaksi kodinhoitohuoneeksi, mutta toisaalta oma pieni sauna olisi ihanaa arjen luksusta! Mitä kaikkea saunan rakennusprojektia harkitessa täytyy ottaa huomioon?

Uudisrakentamisessa selkeä trendi huoneistosaunojen osalta on ollut jo hyvän aikaa laskeva: yhä harvempi ostaja valitsee rakennusvaiheessa huoneistosaunan ja etenkin pääkaupunkiseudulla yleiset saunat nostavat suosiotaan. Toisaalta saunojen määrä kokonaisuudessaan kasvaa edelleen. Saunat ovat erottamaton osa suomalaisten elämää, asumista ja siten myös taloyhtiöiden arkea. Kiinteistöjuristin näkövinkkelistä huoneistosauna näyttäytyy paitsi luksuksena, myös riskirakenteena. Tämän kirjoituksen tarkoitus on koota yhteen sekä taloyhtiölle että osakkeenomistajalle huoneistosaunan osakasmuutostyönä rakentamiseen liittyviä askelmerkkejä.

Muutostyöilmoitus hallitukselle tai isännöitsijälle

Huoneistosaunan rakentamisen ensiaskel on kirjallisen muutostyöilmoituksen tekeminen taloyhtiön hallitukselle tai isännöitsijälle. Osakkaan on varattava yhtiön johdolle kohtuullinen aika muutostyöilmoituksen käsittelyyn, mutta toisaalta sen käsittelyaikaa rajaa vaatimus viivytyksettömyydestä. Täs­sä vai­hees­sa yh­tiö voi pyy­tää mah­dol­li­sia lisä­sel­vi­tyk­siä, jos se on tar­peen tek­nis­ten yk­si­tyis­koh­tien tar­kas­ta­mi­sek­si. Muutostyöilmoituksen pohjalta yhtiö varmistaa sen, että tek­ni­nen to­teu­tus­ta­pa täyt­tää ra­ken­nus­mää­räyk­set. Huoneistosaunan suunnittelussa on huomioitava erityisen tarkasti ilmanvaihtoon liittyvät asiat, kosteuden ja lämmön pääsyn estäminen rakenteisiin, vedeneristyksestä huolehtiminen ja sähkösyötön riittävyyteen liittyvät asiat. Jos yhtiön sähkökapasiteetti ei riitä, saunaa ei voida asentaa. Kuitenkin tyyppitilanteessa huoneistosaunan rakentaminen on sellainen osakasmuutostyö, jota asianmukaisesti toteutettuna yhtiö ei voi kieltää.

Viranomaisluvat ja valvonta kuntoon ennen töiden aloitusta

Saunan rakentamiseen tarvitaan myös asianmukainen viranomaislupa eli rakennus- tai toimenpidelupa, josta voi kysyä tarkemmin rakennusvalvonnasta. Kalustesaunan asentaminen on luvituksen puolesta hiukan eri juttu, mutta koska olen juristi, jätän siitä tarkemman kynäilyn jollekulle tekniselle asiantuntijalle. Lähtökohtaisesti rakennusluvan hakee asun­to-osa­ke­yh­ti­ön hal­li­tus, tosin varsin yleistä on val­tuut­taa osak­keen­o­mis­ta­ja ha­ke­maan lu­pa valtakirjalla.

Yh­ti­öl­lä on asun­to-osa­ke­yh­ti­ö­lain mukaan oi­keus val­voa muu­tos­työ­tä. Riittävällä tavalla järjestetty valvonta on myös löylyhuonetta rakennuttavan osak­keen­o­mis­ta­jan etu. Yhtiö valitsee valvojan ja koh­tuul­li­set val­von­ta­ku­lut maksaa osakas. Yhtiöllä ja osakkeenomistajalla voi olla myös eri valvojat. Ja sitten asunto-osakeyhtiölain sijaan tarkasteluun maalaisjärki: valvoja on aina ulkopolinen taho, sillä työntekijä ei voi valvoa omaa työtään. Yhtiön valvonnan lisäksi rakennusvalvontaviranomaiset suorittavat tavanomaisesti tietyt valvontavaiheet.

Korjaus- ja kunnossapitovastuu osakkaalla

Osa­kas vas­taa kai­kis­ta muu­tos­työn­ kus­tan­nuk­sis­ta. Huoneistosaunaa suunnittelevan on hyvä muistaa, että re­mon­tin to­teut­ta­mi­sen li­säk­si kus­tan­nuk­sia saat­taa kertyä esimerkiksi muutosil­moi­tuk­sen kä­sit­te­lys­tä, vi­ran­o­mais­lu­vis­ta ja yh­ti­ön suorittamasta val­von­nas­ta.

Osakas vastaa myös huoneistosaunan kunnossapidosta. Huoneistosauna on sellainen lisärakenne, jonka vuoksi yhtiön korjausten yhteydessä korjauskustannukset ovat merkittävästi suuremmat kuin perustason mukaisia tiloja korjattaessa. Siksi osakkeenomistaja vastaa itse sen ennalleen saattamisesta aiheutuvista lisäkustannuksista. Toisin sanoen huoneistosaunan rakentamalla osakas poikkeaa yhtiön perustasosta ja yhtiön vastuu rajoittuu vain perustasoon.

Jos siis osakas on rakentanut vaatehuoneeseen saunan ja se pitää kosteusvauriokorjauksen vuoksi purkaa, rajoittuu yhtiön vastuu tilan saattamiseen kuivatilaksi ja osakas vastaa kustannuksista, jotka aiheutuvat muutosten purusta. Jos osakas mielii saunan takaisin, vastaa hän myös saunan rakentamisen kustannuksista. Poikkeuksena on tilanne, jossa yhtiö on ottanut jälkiasennetun saunan kunnossapitovastuulleen esimerkiksi päivittämällä maininnan siitä yhtiöjärjestyksen huoneistoselitelmään. Kunnossapitovastuun jakautumisen kannalta merkitystä ei ole sillä, onko muutostyö nykyisen vai aiemman osakkaan toimesta tehty. Uusi osakas vastaa myös aiemman osakkaan tekemien tai teettämien muutostöiden kunnossapidosta.

Kenen on korvausvastuu?

Huoneistosaunan rakentaminen on osakasmuutostöistä kalleimmasta päästä ja sen voidaan sanoa olevan riskirakenne. Urakkasopimus onkin hyvä tehdä huolellisesti osapuolten vastuut selventäen. Lähtökohtaisesti huoneistosaunan rakennuttanut osakas vastaa muutostyönään toteuttaman huoneistosaunan aiheuttamista vahingoista. Toisin kuin kunnossapitovastuu, vahingonkorvausvastuu ei siirry osakasvaihdoksen yhteydessä uudelle omistajalle. Mikäli aiemman osakkaan virheellisesti toteuttama muutostyö aiheuttaa vahinkoa yhtiölle, ei yhtiö voi vaatia vahingonkorvausta nykyiseltä osakkeenomistajalta vaan vaatimus tulee kohdistaa edeltävään osakkaaseen.

(Artikkeli on julkaistu Kiinteistölehden numerossa 4/2017)

Lisätiedot: 

Salla Sofia Vartiainen, Associate, puh. +358 44 0995 588, [email protected]