Ekotehokkaat sopimuslausekkeet ovat kaikkien osapuolten etu

27.09.2018

Lisärakentamisella rahaa taloyhtiöiden peruskorjauksiin - Onnistuminen vaatii hyvää sijaintia, sitoutumista ja asiantuntemusta

Kestävällä kehityksellä ja vastuullisuudella on yritysten toiminnassa yhä merkityksellisempi rooli. Osana muuta toimintaan yritykset pyrkivät ottamaan huomioon myös ympäristöön ja energiatehokkuuteen liittyvät kysymykset. Myös liikehuoneiston vuokrasopimuksiin sisällytään yhä useammin ympäristöystävällisiä ja ekotehokkaita vuokrasopimusehtoja (Green lease clauses).

 

Ekotehokkaiden sopimuslausekkeiden avulla on mahdollista tehostaa yritystoimijoiden vastuullista toimintaa. Suuremmat yritykset, joilla on strategiassaan kestävään kehitykseen tähtäävät tavoitteet, omaksuvat ekotehokkaat sopimuslausekkeet osaksi sopimusta helpommin, mutta vastuulliset yritystoimijat ovat myös yleisesti kiinnostuneita sisällyttämään lausekkeita sopimuksiinsa ja sitoutumaan niiden mukaisiin velvoitteisiin.[1]

 

Lisäämällä ekotehokkaat sopimuslausekkeet sopimukseen voidaan vuokrasuhteen osapuolilta edellyttää tiettyä toimintaa koskien ympäröivää yhteiskuntaa ja ympäristöä, ohjata vähentämään kulutusta, kuten energiankulutusta, jätteen määrää ja kuljetuskustannuksia, taikka optimoida liikehuoneiston käyttöä muuten säätelemällä esimerkiksi työympäristön olosuhteita. Hyvän ja toimivan sopimuksen kannalta on olennaista, että ekotehokkaiden sopimuslausekkeiden osalta kulut ja hyödyt saadaan jaettua tasaisesti osapuolten kesken.

Vuokranantaja on avainasemassa

Yleensä ekotehokkaat sopimuslausekkeet sisällytetään sopimuksiin vuokranantajan toimesta. Onkin havaittu, että ekotehokkaiden sopimuslausekkeiden käyttöön ohjaa pääsääntöisesti vuokranantajan tapa johtaa asioita ympäristöystävällisesti (environmental management style). [2] Osaltaan tähän kehitykseen on mahdollista vaikuttaa myös vuokranantajan, tai miksei vuokralaisenkin, lakimiehillä neuvonantajan roolissa.

 

Ekotehokkaiden sopimuslausekkeiden sisältö vaihtelee sen mukaan, minkälaisista toimijoista ja kiinteistöistä on kyse. Kevyimmässä tilanteessa yhteiset suuntaviivat ja tavoitteet toiminnalle luodaan sopimalla. Jos lausekkeita ollaan valmiita käyttämään hieman tehokkaampana työkaluna, voi sopimukseen liittää sanktionomaisia piirteitä tai kannustimia tavoitteiden täyttämiselle. Niin ikään laajimmassa mallissa ekotehokkaat sopimuslausekkeet voidaan liittää osaksi kohteen yleisiä sopimusehtoja. Ekotehokkaiden sopimuslausekkeiden osalta puhutaankin niin kutsutusti eri vihreän sävyisistä vuokrasopimusmalleista (variety of shades of green leases from ”light green” to ”dark green”). [3] Vaaleanvihreä vuokrasopimus saattaa sisältää ohjeen tasoisia normeja ilman juridisia velvoitteita, kun taas tummanvihreä vuokrasopimus sisältää ympäristöystävälliseen toimintaan tähtääviä sitovia ehtoja, joiden rikkomisesta aiheutuu taloudellinen korvausvelvollisuus tai asian eteneminen riidanratkaisuprosessiin.

Lausekkeiden avulla voidaan saavuttaa haluttu ympäristöluokitus

Sopimuslausekkeiden avulla vuokranantaja voidaan sitouttaa vastamaan esimerkiksi teknisen järjestelmän energiaystävällisyydestä ja vuokralainen puolestaan saavuttamaan määritellyt ympäristötavoitteet. Ekotehokkaisiin sopimuslausekkeisiin on mahdollista ja suositeltavaakin liittää useita elementtejä: osapuolet voidaan velvoittaa kantamaan taloudellista-, ympäristö- ja sosiaalista vastuuta samanaikaisesti. Usein tämän päivän markkinatietoiset toimijat myös haluavat panostaa näihin kaikkiin osa-alueisiin.

 

Ekotehokkaat sopimuslausekkeet voidaan myös liittää osaksi kiinteistön hallinnointistrategiaa ja niiden avulla voidaan saavuttaa rakennukselle tietty ympäristöluokitus (LEED, BREEAM). [4] Sopimuslausekkeita muotoiltaessa on hyvä huomioida myös nämä tavoitteet, jotta voidaan saavuttaa synergiaa, kun kiinteistön energiankulutusta ryhdytään mittamaan.

 

Kansainvälisiä standardeja siitä, mikä lausekkeiden sisältö tarkalleen on tai mitä niillä tarkoitetaan, on laadittu viimeisten vuosien aikana [5] ja kansainvälisesti tarkastellen osassa maita asiaa koskevaa ohjeistusta on otettu myös sääntelyn piiriin. [6] Voidaan kuitenkin todeta, että ekotehokkaiden sopimuslausekkeiden käyttö, sisältö ja laajuus riippuu pääsääntöisesti edelleen osapuolten neuvotteluasetelmasta ja -tahdosta.

Lausekkeiden yleistyminen vaikuttaa rakennuksen elinkaareen

Myös Suomen kiinteistömarkkinoilla  lausekkeita koskevan käytännön kehittäminen ja syventäminen eteenpäin on alan toimijoiden vastuulla. Vaikka ekotehokkaiden sopimuslausekkeiden käyttö  onkin vielä verraten vähäistä, vastuullisuus liiketoiminnassa ja yritysten tietoisuus ympäristövastuuseen liittyvistä asioista on kasvussa, ja näin myös ekotehokkaiden sopimuslausekkeiden käyttö on alati yleistymässä. Suomessa liikekiinteistöjen vuokrasuhteista säännellään laissa liikehuoneiston vuokrauksesta (482/1995), jonka yksi pääperiaatteista on sopimusvapauden periaate. Niin ikään myös ekotehokkaat sopimuslausekkeet perustuvat täysin osapuolten sopimukseen. Lain tasolla sen sijaan säännellään energiatodistuksesta, joka tulee esittää uudisrakennusten osalta rakennuslupaa haettaessa ja olemassa olevan rakennuksen tai sen osan myynnin tai vuokrauksen yhteydessä (Laki rakennuksen energiatodistuksesta 50/2013).

 

Ekotehokkaat sopimuslausekkeet ovat kaikkien osapuolten etu. Sen lisäksi, että sopimuksen avulla pystytään ottamaan paremmin huomioon liiketoiminnan vastuullisuus, ekotehokkaat sopimuslausekkeet ja niiden yleistyminen tulee tulevaisuudessa enenevissä määrin vaikuttamaan koko kiinteistön elinkaareen. Alan toimijoiden tulisikin ottaa sopimuslausekkeet ja niiden taustalla olevat tavoitteet huomioon jo rakennusvaiheessa. Sopimuslausekkeet tulisi myös liittää osaksi kaikkien kiinteistöjen hallinnointia siten, että ne olisivat jokapäiväinen työkalu ja olennainen osa kiinteistön käyttöä.

Uusia yhteistyömahdollisuuksia

Tulevaisuudessa lausekkeiden sisällyttäminen vuokrasopimuksiin on oltava kaikkien osapuolten intressissä, etenkin vuokralaisen ja vuokranantajan. On myös havaittu, että ekotehokkaiden sopimuslausekkeiden käyttö lisää osapuolten yhteistyömahdollisuuksia. Viimeaikainen kehitys nimittäin osoittaa, että neuvotteluvaiheessa osapuolet voivat mutkattomammin vaihtaa tietoa yritysten hyvistä ympäristöön vaikuttavista käytännöistä, jotka sitten voidaan tilanteen mukaan sisällyttää sopimukseen. [7] Lisäksi sijoittajan näkökulmasta ekotehokkailla sopimuslausekkeilla on erityinen merkitys, sillä ne voivat tulevaisuudessa muodostaa olennaisen osan kiinteistön arvonmuodostuksesta. Kohteen sijoitusarvo paranee, kun ekotehokkaiden lausekkeiden avulla pystytään varmistamaan energiakulutuksen tehokas arviointi ja vaikuttamaan samalla positiivisesti kohteen vuokratuloihin.

 

Mikäli ekotehokkaat sopimuslausekkeet liitetään osaksi jo olemassa olevaa sopimusta, on olennaista arvioida, että lausekkeet vastaavat sopimuksen yleistä henkeä ja tarkoitusta. Käytettävissä oleva vuokrasopimusmalli onkin arvioitava tarkasti. Jos tarkoitus on edetä vaihe vaiheelta ja vahvistaa ekologista painoarvoa lisää sopimuskauden myöhemmässä vaiheessa, on suositeltavaa keskittyä ensin muutamiin olennaisimpiin elementteihin sopimuksen, kiinteistökohteen ja osapuolten erityispiirteet huomioiden. Olennaista on, että sopimusteitse turvataan osapuolten välinen tiedonsaanti ja keskusteluyhteys. Joillekin osapuolille on tärkeää, että osana sopimusta demonstroidaan sitoutumisesta saatava hyöty tai säästö. Joka tapauksessa on huomioitava, että yhteinen tahtotila ja ymmärrys lausekkeiden sisällöstä on saavutettu jo ennen kuin niihin sitoudutaan.

 

(Tämä artikkeli on julkaistu aiemmin IBA:n kiinteistökomitean julkaisuissa)

 

Lisätiedot:

Aleksi Lundén, puh. +358 40 512 5424, aleksi.lunden@lexia.fi

 

[1] Kathryn B Janda, Susan Bright, Julia Patrick, Sara Wilkinson and Timothy J Dixon, ‘The evolution of green leases: towards interorganizational environmental governance’, 44 Building Research & Information 5-6, 2016, pp 660-674.

[2] Ibid.

[3] Ibid.

[4] Kathryn B Janda, Sea Rotmann, Mehmet Bulut, Sandra Lennander, ‘Advances in green leases and green leasing: Evidence from Sweden, Australia, and the UK’, European Council for an Energy Efficiency Economy Summer Study, Tolon/Hyeres, France, vol 2, 2017.

[5] Ibid.

[6] Esimerkiksi, ‘Annexe environnementale’, Article L.125-9, The French Environmental Code.

[7]  kts. kohta 1.

 

Back to Top