Vuokratontin sopimusajan päättyminen

Vuokratontilla sijaitsevien taloyhtiöiden osakkaita mietityttää usein, mitä tapahtuu, kun vuokrasopimus päättyy. Useimmiten sopimus jatkuu, mutta joskus yhteisymmärrystä ei saavuteta.

Uusien asuntojen vuokratontteja omistavat kaupungit, rakennusliikkeet tai tonttirahastot. Vuokratontilla osakkaat maksavat vuokraa tontin omistajalle hoitovastikkeen osana, kun taas omalla tontilla rakennetuissa yhtiöissä tontin arvo sisältyy asunnon hintaan.

Sopimuskauden pituus ja uudelleen neuvottelu

Vuokratonttien sopimukset ovat yleensä pitkiä, 50–100 vuoden mittaisia. Kun vuokra-aika päättyy, yhtiö neuvottelee tontin omistajan kanssa uuden sopimuksen, jolloin vuokraehdot päivitetään vastaamaan markkinatasoa. Tämä voi tarkoittaa vuokran korotusta ja vaikuttaa yhtiövastikkeisiin. Useimmiten sopimus jatkuu, mutta jos yhteisymmärrystä ei saavuteta, tulee ratkaistavaksi, mitä tapahtuu tontilla olevalle rakennukselle ja kiinnityksille.

Maanvuokralain suoja ja vakuuskysymykset

Maanvuokralain mukaan vuokranantajalla on pääsääntöisesti velvollisuus lunastaa vuokralaisen rakennus käyvästä arvosta, ellei toisin ole sovittu. Taloyhtiön ja osakkaiden lainojen vakuutena on usein kiinnityksiä vuokraoikeuteen ja rakennuksiin. Vuokrasopimuksen päättyessä nämä vakuudet menettävät merkityksensä, mikä voi johtaa lainojen irtisanomiseen. Siksi sopimusehdot on syytä tarkistaa ajoissa ja varautua vuokra-ajan päättymiseen hyvissä ajoin.

Oikeuskäytännön linjauksia

Oikeuskäytännössä on ollut tapauksia, joissa asunto-osakeyhtiö ja tontin omistaja eivät päässeet sopimukseen uudesta vuokrasta. Vuokranantaja vetosi sopimusehtoon, jonka mukaan yhtiön olisi pitänyt purkaa rakennukset. Hovioikeus katsoi ehdon kohtuuttomaksi ja velvoitti vuokranantajan lunastamaan rakennuksen käyvästä arvosta.

Tontin lunastaminen yhtiön omistukseen

Joissakin tapauksissa vuokranantaja tarjoaa taloyhtiölle mahdollisuuden lunastaa tontti omaksi. Tällöin osakkaat maksavat lunastushinnan yhdessä osakeosuuksiensa mukaisesti, ja tontti siirtyy yhtiön omistukseen. Kun kaikki tontinosuudet on lunastettu, vuokratontti muuttuu yhtiön omaksi tontiksi, mikä voi lisätä asuntojen arvoa ja parantaa yhtiön taloudellista vakautta.

Valmistautuminen sopimuskauden päättymiseen

Kun vuokrasopimuskausi lähestyy loppuaan, taloyhtiön kannattaa aloittaa valmistelut ajoissa – mieluiten 5–10 vuotta etukäteen. On tärkeää tarkistaa vuokrasopimuksen ehdot, arvioida mahdolliset muutokset vuokratasoon ja selvittää, onko lunastus tai sopimuksen jatkaminen taloudellisesti järkevintä. Asiantunteva isännöitsijä ja kiinteistöjuristi auttavat neuvotteluissa ja sopimustulkinnassa.

Yhteenveto: Neuvottelut ensisijainen ratkaisu

Jos sopua ei saavuteta ja vuokrasuhde päättyy, maanvuokralaki turvaa taloyhtiön aseman: vuokranantajalla on velvollisuus lunastaa rakennus, ellei muuta ole sovittu. Useimmiten ratkaisu löytyy neuvottelemalla. Hyvin ajoitettu valmistautuminen ja selkeä viestintä osakkaille auttavat taloyhtiötä varautumaan tilanteeseen, jossa pitkä vuokrasopimus aikanaan päättyy.

Artikkelin kirjoittaja: Sirpa Otsola, asianajaja, varatuomari, [email protected]