Taloyhtiön vuokratontin sopimusajan päättyminen – mitä tapahtuu?

Vuokratontilla sijaitsevien taloyhtiöiden osakkaita mietityttää usein, mitä tapahtuu, kun vuokrasopimus päättyy. Uusien asuntojen vuokratontteja omistavat kaupungit, rakennusliikkeet tai tonttirahastot. Vuokratontilla osakkaat maksavat vuokraa tontin omistajalle hoitovastikkeen osana, kun taas omalla tontilla rakennetuissa yhtiöissä tontin arvo sisältyy asunnon hintaan.

Pitkät vuokra-ajat ja neuvottelut sopimuskauden päättyessä

Vuokratonttien sopimukset ovat yleensä pitkiä, 50–100 vuoden mittaisia. Kun vuokra-aika päättyy, yhtiö neuvottelee tontin omistajan kanssa uuden sopimuksen, jolloin vuokraehdot päivitetään vastaamaan markkinatasoa. Tämä voi tarkoittaa vuokran korotusta ja vaikuttaa yhtiövastikkeisiin. Useimmiten sopimus jatkuu, mutta jos yhteisymmärrystä ei saavuteta, tulee ratkaistavaksi, mitä tapahtuu tontilla olevalle rakennukselle ja kiinnityksille. Myös vuokrasopimukseen sisällytetyt mahdolliset vuokran tarkistusperusteet tai indeksiehdot voivat ohjata tulevaa vuokratasoa merkittävästi ja ehdot onkin syytä tarkistaa ennen neuvotteluiden alkamista.

Maanvuokralain säännökset ja vaikutukset taloyhtiölle

Maanvuokralain mukaan vuokranantajalla on pääsääntöisesti velvollisuus lunastaa vuokralaisen rakennus käyvästä arvosta, ellei toisin ole sovittu. Taloyhtiön ja osakkaiden lainojen vakuutena on usein kiinnityksiä vuokraoikeuteen ja rakennuksiin. Vuokrasopimuksen päättyessä nämä vakuudet menettävät merkityksensä, mikä voi johtaa lainojen irtisanomiseen. Siksi sopimusehdot on syytä tarkistaa ajoissa ja varautua vuokra-ajan päättymiseen hyvissä ajoin.

Oikeuskäytäntöä: HelHO:2021:2

Oikeuskäytännössä on ollut tapauksia, joissa asunto-osakeyhtiö ja tontin omistaja eivät päässeet sopimukseen uudesta vuokrasta. Esimerkiksi Helsingin hovioikeuden ratkaisu HelHO:2021:2, jossa vuokranantaja vetosi sopimusehtoon, jonka mukaan vuokralainen on velvollinen purkamaan rakennukset kustannuksella, jos vuokrasopimusta ei jatketa ja vuokranantajalla ei ole vuokrasopimuksen päättyessä velvollisuutta lunastaa tontilla sijaitsevia asuinrakennuksia vaan sen asemasta oikeus vuokramiehen omistamien rakennusten lunastamiseen vapaasti määrittämästään hinnasta. Hovioikeus katsoi ehdon kohtuuttomaksi ja velvoitti vuokranantajan lunastamaan rakennuksen käyvästä arvosta. Sen mukaan kohtuullisuusarviointia tuli tehdä kokonaisuutena. Hovioikeuden mukaan sopimuspuolet eivät olleet asiassa tasavertaisessa asemassa, eikä kysymys ollut tasavertaisista sopijakumppaneista.

Tontin lunastusmahdollisuus ja seuraukset taloyhtiölle

Joissakin tapauksissa vuokranantaja tarjoaa taloyhtiölle mahdollisuuden lunastaa tontti omaksi. Tällöin osakkaat maksavat lunastushinnan yhdessä osakeosuuksiensa mukaisesti, ja tontti siirtyy yhtiön omistukseen. Kun kaikki tontinosuudet on lunastettu, vuokratontti muuttuu yhtiön omaksi tontiksi, mikä voi lisätä asuntojen arvoa ja parantaa yhtiön taloudellista vakautta. Asiasta on päätettävä yhtiökokouksessa asunto-osakeyhtiölain mukaisessa järjestyksessä. Lisäksi on joissain tapauksissa tarkoituksenmukaista muistaa valtuuttaa hallitus huolehtimaan yhtiön panttikirjoista. Päätökseen on kirjattava valtuutukset eri toimille melko tarkoin. Lunastukseen liittyy usein myös veroseuraamuksia yhtiölle ja muutoksia yhtiöjärjestykseen kuin vastikejakoon osakkeenomistajien kesken.

Varautuminen vuokra-ajan päättymiseen

Kun vuokrasopimuskausi lähestyy loppuaan, taloyhtiön kannattaa aloittaa valmistelut ajoissa – mieluiten 5–10 vuotta etukäteen. On tärkeää tarkistaa vuokrasopimuksen ehdot, arvioida mahdolliset muutokset vuokratasoon ja selvittää, onko lunastus tai sopimuksen jatkaminen taloudellisesti järkevintä. Asiantunteva isännöitsijä ja kiinteistöjuristi auttavat neuvotteluissa ja sopimustulkinnassa. Myös yhtiön hallituksen on syytä viestittää selkeästi osakkaille hyvissä ajoin eri vaihtoehdoista ja niiden kustannusvaikutuksista, jotta tehokas päätöksenteko yhtiökokouksessa olisi mahdollista.

Jos sopimus päättyy ilman sopua

Jos sopua ei saavuteta ja vuokrasuhde päättyy, maanvuokralaki turvaa taloyhtiön aseman: vuokranantajalla on velvollisuus lunastaa rakennus, ellei muuta ole sovittu. Useimmiten ratkaisu löytyy neuvottelemalla. Hyvin ajoitettu valmistautuminen ja selkeä viestintä osakkaille auttavat taloyhtiötä varautumaan tilanteeseen, jossa pitkä vuokrasopimus aikanaan päättyy. Huolellinen ennakointi voi myös ehkäistä riitaisuuksia ja turvata osakkaiden asumisen jatkuvuuden mahdollisimman sujuvasti.

Asiantuntija: Sirpa Otsola, Counsel, [email protected]

Artikkelin kirjoittajat: Sirpa Otsola ja Evi Kulmala