Taloyhtiön lukitus – vastuut, oikeudet ja käytännöt

Taloyhtiön ja osakkaiden vastuut

Taloyhtiö vastaa rakennuksen ja huoneistojen ulko-ovien lukitusjärjestelmistä, ja avainten turvallisuus on yksi tärkeimmistä turvallisuusasioita. Lukitus on taloyhtiön perusjärjestelmä, ja sen huoltaminen sekä ennakoiva turvallisuussuunnittelu on tärkeää. Taloyhtiön hallitus on vastuussa siitä, että lukitus on kunnossa ja avainhallinta järjestetty asianmukaisesti.

Turvalukot aiheuttavat usein epäselvyyksiä. Jos osakas ei toimita turvalukon avainta yhtiölle, kiireellisessä tilanteessa oven murtamisesta aiheutuvat kustannukset voivat jäädä osakkaalle. Vakuutusyhtiö voi myös evätä korvauksen, jos lukkoa ei ole käytetty asianmukaisesti.
Alaovien lukitus liittyy järjestyslakiin. Jos alaovi pidetään jatkuvasti lukittuna, yhtiön on huolehdittava, että huollon tai isännöitsijän yhteystiedot ovat näkyvillä, jotta pelastuslaitoksen esteetön pääsy voidaan taata. Hyviä käytäntöjä ovat lukitusjärjestelmän vuosittainen tarkastus, avainten luovutusten dokumentointi ja ohjeet katoamistilanteisiin. Lisäksi yhtiöllä tulisi olla suunnitelma lukituksen uusimiseksi, jos avainhallinta vaarantuu.

Esimerkkitapaukset taloyhtiön lukituksista ja avaimista

Esimerkkitapaus 1: Taloyhtiö päätti uusia lukituksen digitaaliseen järjestelmään ja esitti turvalukkojen poistamista. Päätös tehtiin enemmistöllä, mutta yksi osakas vastusti, koska poistaminen lisäsi hänen kustannuksiaan ja heikensi oikeutta tehdä muutostöitä. Päätös katsottiin yhdenvertaisuusperiaatteen vastaiseksi.

Lukitusten uusiminen ei edellytä osakkaiden asentamien turvalukkojen poistamista, sillä ne ovat erillisiä kokonaisuuksia. Jos yhtiö haluaa rajoittaa niiden käyttöä, päätös ei saa loukata osakkaiden oikeuksia ja yhdenvertaisuutta. Tarvittaessa yhtiöjärjestyksen muuttaminen voi tarjota selkeän ja kestävän ratkaisun.

Esimerkkitapaus 2: Toisessa yhtiössä osakas ei toimittanut turvalukon avainta. Kun huoneistossa tapahtui vesivahinko, oven avaaminen viivästyi ja vahinkoja syntyi muihin huoneistoihin. Vakuutusyhtiö eväsi korvauksen, ja osakas joutui vastuuseen. Tapaus korosti avainhallinnan ja tiedonkulun merkitystä.

Hyvän lukituksen merkitys arjessa

Taloyhtiön on huolehdittava, että sen sopimuskumppaneille on sovitulla tavalla turvattu pääsy kiinteistölle ja tarvittaviin tiloihin. Monissa taloyhtiöissä tämä pääsy on hoidettu putkilukoin ja niihin sijoitettujen erilaisten reittiavainten avulla. Putkilukkoon ei tule kuitenkaan koskaan sijoittaa yleisavainta. Lukitusturvallisuuden järjestämisessä kannattaa huomioida Finanssialan julkaisema avainturvallisuusohje sekä taloyhtiön oman kiinteistövakuutuksen mahdolliset lukitusturvallisuuteen liittyvät erityiset suojeluehdot.

Lukitusasiat eivät ehkä ole kahvipöytäkeskustelujen kuuminta kärkeä, mutta kun avain katoaa juuri ennen lentokentälle lähtöä tai huoltomies ei pääse sisään vesivahingon aikaan, ne nousevat nopeasti ykkösaiheeksi. Taloyhtiössä hyvä lukitus on vähän kuin hyvä naapuri – sen olemassaolon huomaa vasta, kun sitä todella tarvitaan.

Artikkelin kirjoittaja: Sirpa Otsola, Counsel, [email protected]