Annika Luhtanen on asunto- ja rakennusjuridiikan asiantuntija. Lex Luhtanen -blogissaan Annika käy läpi juridiikan maailman ajankohtaisia asioita sekä kuumia perunoita ja jakaa käytännön vinkkejä.

Pääpointit:

• Miten taloyhtiötä johdetaan?
• Miksi on tärkeää valita oikeat henkilöt tai olla itse mukana taloyhtiön hallituksessa?
• Mitä hallituksen jäseneltä edellytetään?

Yhtiökokouksessa päätetään ketkä hoitavat varallisuuttasi

Kevät on jälleen yhtiökokousten aikaa. Osakkaiden tärkeimpiä tehtäviä yhtiökokouksessa on hallituksen valinta, jonka vastuulla on yhdessä isännöitsijän kanssa hoitaa yhtiön hallintoa, kiinteistöä ja taloutta. Suomalaisten suurin varallisuuserä on kiinni omistusasunnoissa, joten sillä on todellakin väliä, ketkä asunto-osakeyhtiössäsi tekevät päätöksiä. Ethän antaisi sijoitusvarallisuuttasikaan kenen tahansa hoidettavaksi, miksi siis kiinteistön, jossa asuntosi sijaitsee?

Taloyhtiön hallituksen jäsenyys ei kuitenkaan valitettavasti ole järin suosittu tehtävä. Kiitollisuus on tehtävästä useimmiten kaukana, puhumattakaan siitä maksettavasta taloudellisesta korvauksesta. On osin kummallinen yhtälö, että hallituksen jäsenet joutuvat toimimaan merkittävän varallisuuden valvojana henkilökohtaisessa vastuussa ilman mainittavaa palkkiota. Yhtiökokouksen päätäntävallassa on hallituksen palkkioista päättäminen. Suositeltavaa olisi, että yhtiökokouksissa päätettäisiin aiempaa tuntuvammista kokouspalkkioista hallituksen jäsenille, jotta jäsenyys tuntuisi houkuttelevammalta. Samalla jäsenyyden arvostus nousisi ja tehtävätkin tuntuisivat todennäköisesti vastuullisemmilta ja motivoivammilta.

Lait ja muut säännöt ohjaavat yhtiön toimintaa

Taloyhtiön johdon on noudatettava voimassa olevia lakeja, tärkeimpänä niistä tietenkin asunto-osakeyhtiölaki. Tämän lisäksi taloyhtiön hyvä hallintotapa antaa ohjeita ja suosituksia taloyhtiön johdolle sekä talon asukkaille. Hyvä hallintotapa ei ole velvoittavaa oikeutta, mutta sen tarkoitus on täydentää lakisääteisiä menettelyjä ja lisätä taloyhtiön hallinnon ennakoitavuutta ja avoimuutta. Hyvä hallintotapa on suositeltavaa käsitellä taloyhtiön yhtiökokouksessa, jotta kaikki osakkaat voivat vaikuttaa siihen ja sitoutua sen sisältöön. Taloyhtiön hyvä hallintotapa -suositus on ladattavissa maksutta esimerkiksi Kiinteistöliiton sivuilta.

Osakkaiden yhdenvertaisuus lähtökohtana kaikessa toiminnassa

Taloyhtiön kaiken toiminnan tulee perustua osakkaiden yhdenvertaisuuteen. Yhdenvertaisuusperiaatteen perusteella kaikilla taloyhtiön osakkailla on samat oikeudet ja velvollisuudet, jollei laki tai yhtiöjärjestys määrää muuta tai jollei osakas itse vapaaehtoisesti suostu muuhun. Osakas ei siis voi hallituksessakaan toteuttaa omia päämääriään muiden kustannuksella.

Sen enempää yhtiökokous, hallitus kuin isännöitsijäkään ei saa tehdä päätöstä tai ryhtyä toimenpiteeseen, josta voi aiheutua osakkaalle tai muille epäoikeutettua etua yhtiön tai toisen osakkaan kustannuksella. Yhdenvertaisuusperiaate rajaa näin sekä yhtiökokouksen, että yhtiön johdon päätösvaltaa ja selkeyttää taloyhtiön toiminnan ennakointia osakkaan näkökulmasta.

Riittävä huolellisuus suojaa vahingonkorvausvelvollisuudelta

Johdon huolellisuusvelvoite perustuu asunto-osakeyhtiölakiin ja sitä korostaa johdon vahingonkorvausvelvollisuus. Hallituksen jäsen voi siis joutua jopa henkilökohtaiseen vastuuseen, mikäli hänen arvioidaan aiheuttaneen hallituksen jäsenenä toimiessaan vahinkoa. Huolellisuusvaatimuksen täyttäminen ei kuitenkaan edellytä hallituksen jäseniltä ammattilaiselta vaadittavaa osaamista. Riittävänä huolellisuutena pidetään lähtökohtaisesti sitä, että ratkaisun taustaksi on hankittu asianmukainen tieto ja sen perusteella on tehty johdonmukainen päätös.

Huolellisen kiinteistön- ja taloudenpidon vuoksi taloyhtiöllä on oltava tavoitteet ja suunnitelma niiden saavuttamiseksi (strategia). Hyvin laadittu suunnitelma parantaa muun muassa asumiskulujen ennakointia, joka puolestaan yhdessä aktiivisen tiedottamisen kanssa lisää yhtiön johdon, osakkeenomistajien sekä asukkaiden välistä luottamusta taloyhtiössä.

Lähde mukaan vaikuttamaan taloyhtiösi asioihin

Taloyhtiön hallitukseen lähteminen on hyvä tapa vaikuttaa omaan asuinympäristöön ja oppia uutta. Hallitusvastuu voi tuntua pelottavalta, mutta riittävää huolellisuutta, lakia ja maalaisjärkeä noudattamalla hallituksessa pärjää vallan mainiosti. Hallituksen tukena on myös isännöitsijä, minkä lisäksi hallituksella on oikeus käyttää apunaan asiantuntijoita, kuten asianajajia tai tilintarkastajia.

Taloyhtiön hallituksen jäsenyyttä ei kannata pelätä, vaan lähde rohkeasti mukaan vaikuttamaan oman taloyhtiön asioihin!

Me Lexiassa olemme mielellämme apunasi kaikissa asuntoihin ja kiinteistöihin liittyvissä kysymyksissä. 

Onko sinulla asunto- tai kiinteistöjuridiikkaan liittyvä kysymys, jota toivoisit minun käsittelevän blogissani? Lähetä kysymyksesi minulle: [email protected]