Huoneiston hallintaanotto ja sen vaihtoehdot vastikerästien perinnässä

12.03.2015

Hallintaanotto keinona puuttua vastikerästeihin
Huoneiston hallintaanottomenettely on asunto-osakeyhtiölain 8 luvun mukainen pakkokeino, jonka taloyhtiö voi kohdistaa osakkeenomistajaan, mikäli tämä ei maksa vastikkeitaan taikka aiheuttaa esimerkiksi vakavia järjestyshäiriöitä muille yhtiön asukkaille.

Hallintaanottomenettely vastikerästien perusteella alkaa hallituksen antaessa osakkaalle ja tämän mahdolliselle vuokralaiselle varoituksen, jossa uhataan huoneiston hallintaanotolla ellei osakas maksa yhtiölle rästiin jääneitä vastikkeita hallituksen antamassa määräajassa. Tällaisia kirjallisesti ja todisteellisesti tiedoksiannettuja varoituksia osakkeenomistajalle on vastoin yleistä harhakäsitystä vain yksi kappale, minkä jälkeen yhtiö voi kutsua koolle yhtiökokouksen päättämään itse hallintaanotosta. Jotta hallintaanottopäätös voidaan yhtiökokouksessa tehdä, on osakkeenomistajan rästikertymän vastattava vähintään 2-3 kuukauden vastikkeita yhtiökokouksen päätöksentenkohetkellä. Tehdystä hallintaanottopäätöksestä on annettava osakkaalle ja tämän mahdolliselle vuokralaiselle tieto kirjallisesti ja todisteellisesti. Tämän jälkeen taloyhtiö voi vuokrata osakkeenomistajan huoneiston eteenpäin ja kattaa vastikerästejä saamistaan vuokratuloista.

Normaalitilanteessa käräjöintiä ei tarvita
Ihannetilanteessa osakkeenomistaja luovuttaa hallintaanottopäätöksen jälkeen vapaaehtoisesti taloyhtiön ilmoittamaan määräpäivään mennessä huoneiston avaimet ja hallinnan taloyhtiölle, jolloin käräjöinti asiassa ei ole välttämätöntä. Taloyhtiön on syytä panna tehty hallintaanottopäätös viivytyksettä täytäntöön, eikä jättää asiaa roikkumaan, koska reagoimattomuus tehdyn päätöksen täytäntöönpanossa voi aiheuttaa myöhemmin ongelmia.

Tuomioistuimeen hallintaanotto menee vasta silloin, jos osakas ei noudata tehtyä hallintaanottopäätöstä tai riitauttaa sen jälkikäteen tuomioistuimessa taikka jos taloyhtiö haluaa hallintaanoton lisäksi saada ulosottokelpoisen tuomion hallintaanoton perusteena olevista vastikerästeistä.

Hallintaanotto ei ole aina ole avain onneen
Huoneiston hallintaanottomenettely varmistaa useimmissa tapauksissa sen, että taloyhtiö saa suorituksen ainakin osasta osakkeenomistajan vastikerästejä. Etenkin liikehuoneistojen kohdalla hallintaanotettuun huoneistoon voi paikkakunnasta riippuen olla vaikea löytää vuokralaista. Joskus tilanne voikin olla sellainen, ettei taloyhtiö käytännössä hyödy hallintaaotosta mitään, koska ei saa tilaa vuokralle koko hallintaanoton aikana. Hallintaanottopäätöksen tekemisestä ei epävarmassa vuokramarkkinatilanteessa kuitenkaan ole suoranaista haittaakaan, koska se ei poista osakkeenomistajan velvollisuutta maksaa huoneistosta vastiketta, vaikka huoneisto onkin otettu yhtiön hallintaan.

 

Vastikerästien perintä

Yhdessä tai erikseen hallintaanoton kanssa
Huoneiston hallintaanotolla taloyhtiö turvaa oikeutensa huoneiston vuokratuottoon hallintaanottoajalta, mutta rästivastikkeiden perinnällä taloyhtiö voi saada rästeille suorituksen myös osakkeenomistajan muusta varallisuudesta.
Hallintaanottoprosessin ohella taloyhtiö voikin periä rästiin jääneitä vastikkeita joko itse tai esimerkiksi perintätoimiston välityksellä. Hallintaanotto ja rästivastikkeiden perintä eivät siis ole toisensa poissulkevia menettelyitä. Niitä voidaan käyttää joko yhdessä tai erikseen.

Vapaaehtoinen perintä
Vapaaehtoisessa perinnässä taloyhtiö (isännöitsijä) joko itse tai perintätoimisto taloyhtiön toimeksiannosta lähettää osakkaalle maksumuistutuksia ja -vaatimuksia rästivastikkeista. Ellei osakas maksuvaatimuksestakaan huolimatta maksa rästivastikkeita ja niiden määrä on suuri, on taloyhtiön syytä päättää oikeudellisten perintätoimien aloittamisesta.

Oikeudellinen perintä
Oikeudellisella perinnällä tarkoitetaan rästien perimistä käräjäoikeuden kautta, jolloin taloyhtiön nimissä lähetetään haastehakemus käräjäoikeuteen. Haastehakemuksen johdosta annetulla tuomiolla osakkeenomistaja velvoitetaan maksamaan yhtiölle rästiin jääneet vastikkeet ulosmittauksen uhalla. Ellei osakkeenomistaja tuomiosta huolimatta maksa vastikerästejä, voi taloyhtiö olla yhteydessä ulosottoon, joka voi ulosmitata osakkeenomistajan omaisuutta, myydä sen ja tilittää myyntitulon taloyhtiölle.

Perinnässäkin tyhjästä on paha nyhjäistä
Rästivastikkeiden oikeudellinen perintä ei aina auta, jos osakkaalla ei yksinkertaisesti ole varallisuutta tai tuloja, joista vastikesaatavia voitaisiin ulosottotuomion jälkeen ulosmitata. Tällöin vastikerästien perinnästä ei välttämättä olekaan mitään hyötyä. Varattomuustilanteissa pelkkään hallintaanottoon ja vapaaehtoiseen perintään turvautuminen voi olla käräjöintiä tarkoituksenmukaisempaa, koska tällöin voidaan välttää hintava oikeudenkäynti.

 

Annamme mielellämme lisätietoja: Vesa Puisto

Back to Top