Huoneiston hallintaanottomenettely on asunto-osakeyhtiölain mukainen pakkokeino, jonka taloyhtiö voi kohdistaa osakkeenomistajaan. Syynä ovat usein maksamattomat vastikkeet tai vakavien järjestyshäiriöiden aiheuttaminen muille asukkaille.

Hallintaanottomenettely vastikerästien perusteella alkaa hallituksen antaessa osakkaalle ja tämän mahdolliselle vuokralaiselle varoituksen, jossa uhataan huoneiston hallintaanotolla ellei osakas maksa vastikkeita hallituksen antamassa määräajassa. Tällaisia kirjallisesti ja todisteellisesti tiedoksiannettuja varoituksia osakkeenomistajalle on annettava vain yksi, jonka jälkeen yhtiö voi kutsua koolle yhtiökokouksen päättämään itse hallintaanotosta. Jotta hallintaanottopäätös voidaan yhtiökokouksessa tehdä, on osakkeenomistajan rästikertymän vastattava vähintään 2-3 kuukauden vastikkeita yhtiökokouksen päätöksentenkohetkellä. Tehdystä hallintaanottopäätöksestä on annettava tieto osakkaalle sekä mahdolliselle vuokralaiselle kirjallisesti ja todisteellisesti. Tämän jälkeen taloyhtiö voi vuokrata osakkeenomistajan huoneiston eteenpäin ja kattaa vastikerästejä saamistaan vuokratuloista.

Normaalitilanteessa käräjöintiä ei tarvita

Ihannetilanteessa osakkeenomistaja luovuttaa hallintaanottopäätöksen jälkeen huoneiston avaimet ja hallinnan vapaaehtoisesti taloyhtiön ilmoittamaan määräpäivään mennessä taloyhtiölle, jolloin käräjöinti asiassa ei ole välttämätöntä. Taloyhtiön on syytä panna tehty hallintaanottopäätös viivytyksettä täytäntöön, sillä reagoimattomuus tehdyn päätöksen täytäntöönpanossa voi aiheuttaa ongelmia myöhemmin.

Tuomioistuimeen hallintaanotto menee vasta silloin, jos osakas ei noudata tehtyä hallintaanottopäätöstä, riitauttaa sen jälkikäteen tuomioistuimessa tai jos taloyhtiö haluaa hallintaanoton lisäksi saada ulosottokelpoisen tuomion hallintaanoton perusteena olevista vastikerästeistä.

Hallintaanotto ei ole aina avain onneen

Huoneiston hallintaanottomenettely varmistaa useimmissa tapauksissa sen, että taloyhtiö saa suorituksen ainakin osasta vastikerästejä. Etenkin liikehuoneistojen kohdalla hallintaanotettuun huoneistoon voi paikkakunnasta riippuen olla vaikea löytää vuokralaista. Joskus tilanne voikin olla sellainen, ettei taloyhtiö hyödy hallintaanotosta mitään, koska ei saa tilaa vuokralle koko hallintaanoton aikana. Hallintaanottopäätöksen tekemisestä ei ole epävarmassa vuokramarkkinatilanteessa suoranaista haittaakaan: se ei poista osakkeenomistajan velvollisuutta maksaa huoneistosta vastiketta, vaikka huoneisto onkin otettu yhtiön hallintaan.

Vastikerästien perinnässä on erilaisia vaihtoehtoja

• Yhdessä tai erikseen hallintaanoton kanssa

  Huoneiston hallintaanotolla taloyhtiö turvaa oikeutensa huoneiston vuokratuottoon hallintaanottoajalta, mutta rästivastikkeiden perinnällä taloyhtiö voi saada rästeille suorituksen myös osakkeenomistajan muusta varallisuudesta.
  Hallintaanottoprosessin ohella taloyhtiö voikin periä rästiin jääneitä vastikkeita itse tai perintätoimiston välityksellä. Hallintaanotto ja rästivastikkeiden perintä eivät siis ole toisensa poissulkevia menettelyitä – niitä voidaan käyttää joko yhdessä tai erikseen.

• Vapaaehtoinen perintä

  Vapaaehtoisessa perinnässä taloyhtiö (isännöitsijä) joko itse tai perintätoimisto taloyhtiön toimeksiannosta lähettää osakkaalle maksumuistutuksia ja -vaatimuksia rästivastikkeista. Jos osakas ei maksuvaatimuksesta huolimatta maksa rästivastikkeita ja niiden määrä on suuri, on taloyhtiön syytä päättää oikeudellisten perintätoimien aloittamisesta.

• Oikeudellinen perintä

  Oikeudellinen perintä tarkoittaa rästien perimistä käräjäoikeuden kautta, jolloin taloyhtiön nimissä lähetetään haastehakemus käräjäoikeuteen. Haastehakemuksen johdosta annetulla tuomiolla osakkeenomistaja velvoitetaan maksamaan yhtiölle rästiin jääneet vastikkeet ulosmittauksen uhalla. Jos osakkeenomistaja ei tuomiosta huolimatta maksa vastikerästejä, voi taloyhtiö olla yhteydessä ulosottoon, joka voi ulosmitata osakkeenomistajan omaisuutta, myydä sen ja tilittää myyntitulon taloyhtiölle.

Perinnässäkin tyhjästä on paha nyhjäistä

Rästivastikkeiden oikeudellinen perintä ei auta, jos osakkaalla ei ole varallisuutta tai tuloja, joista saatavia voitaisiin tuomion jälkeen ulosmitata. Osakkaan omistama huoneisto voi olla pantattuna lainojen vakuudeksi niin, ettei huoneiston myynnistä kertyisi suorituksia muille kuin panttivelkojille. Ulosotto ei ryhdy toimiin huoneiston ulosmittaamiseksi taloyhtiön saatavan perimiseksi, jos hakijalle ei kertyisi lainkaan tai vain vähäinen määrä varoja ulosmitatusta omaisuudesta. Huoneiston ulosmittaaminen tällaisessa tapauksessa edellyttäisi, että myös panttivelkojan saatavat olisivat rästissä. Vastikerästien perinnästä ulosotossa ei näin välttämättä olekaan varattomuustilanteessa hyötyä, vaan hallintaanotto voi johtaa parempaan tulokseen.

Lisätiedot (huomioithan, että palvelemme ainoastaan yritysasiakkaita):

Hanna Huttunen, Senior Associate, puh. +358 40 70 61 488, [email protected]